Кризис 2014 ... 2020

Друзья, давайте поговорим о том, как поведет себя недвижимость в условиях кризиса? Стоит ли сейчас покупать недвижимость или лучше подождать, насколько сильное влияние будет иметь текущий кризис на рынок недвижимости в Соликамске и России в целом.

Tatarovich, вспоминаем прошлый кризис: недвижимость если и подешевела, то очень мало. Рынок недвижимости же вообще один из самых стабильных. Как говорят финансисты, когда не знаешь куда вложить капитал - вкладывай в недвижимость.
Аренда, на мой взгляд, должна ощутимо подешеветь. А в условиях огромного объема строительства коммерческой недвижимости, это было бы и без кризиса.

Очень сильные различия по сравнению с кризисом 2008 года (если вы о нем). Тогда кризис носил почти исключительно экономический характер, сейчас же существенное влияние на экономику оказывают санкции в связи с Украиной и рынок нефти (который тоже регулируется в связи с общим отношением к России). Основной бедой, как мне видится, является то, что Российские банки не могут получать заемные средства у Европейских и Американских банков, а следовательно перекредитовывать население и бизнес им не с чего. В ближайшее время предприятия РФ будут вынуждены выплачивать долги по старым займам, а как это делать без новых - задачка не простая. Т.е. до самого веселья у нас есть месяцев 6-7, если ничего не изменится, но пока не вижу никаких положительных подвижек. Именно через 6-7 месяцев предприятия начнут клянчить деньги у правительства, у правительства денег нет, а следовательно ...

Вот и думается мне как поведет себя рынок недвижимости. Сейчас насколько я могу судить он оживает, все понимают, что пора брать ипотеки, ведь если рубль обесценится, то через некоторое время платить придется гораздо меньше (по отношению к ЗП), плюс все пытаются сбыть быстро обесценивающийся рубль, с другой стороны, как я заметил, банки не особо охотно сейчас выдают длинные деньги (повышают ставки и ужесточают требования к заемщикам), именно по этой же причине + у них просто нет свободных дешевых денег.

Я могу высказать тут свою оценку по рынку недвижимости, но т.к. совершенно далек от этого рынка, думаю она будет смотреться достаточно смешно. Вот и хотелось бы услышать мнение от людей близко знакомых с темой и не заинтересованных. Ведь любой риэлтор сейчас будет кричать с пеной у рта, что недвижимость сохранит свою стоимость или даже подорожает, что лучше всего покупать недвижимость, чтобы сохранить средства... но это и понятно им как то надо продавать.

вот тут готов поспортить. ЦБ РФ дает деньги конечно не как забугорные, а под 6.5 (вроде столько ставка рефинансирования). А населению тот же Сбер выдает под 18%. Как можно на разнице в 11.5% не построить бизнес?

В последнее время (только вчера был один звонок) на телефон постоянно звонят представители различных банков и займовых контор с предложением взять у них кредит. Значит ли это, что в стране нехватка денег? Сомневаюсь.
А на недвижимость влияет кроме того множество других факторов, многие из которых носит местечковый характер. Скажем, перестали платить на градообразующем предприятии высокие зарплаты - в городе сразу просели цены на недвижимость, так как размер кредита на покупку жилья напрямую завязан на платежеспособность заёмщика. Или, взять к примеру Березники, здесь сыграл роль техногенный фактор - угроза провала в центре города сразу же снизила стоимость жилья, так как покупатели не хотели приобретать жилье из-за угрозы его потери .

Администратор, насколько я знаю ЦБ РФ на прямую никого не кредитует, кредиты идут через банки посредники, т.е. ЦБ дал денег банку "А" под 6.5, банк "А" выдал деньги предприятиям под 10%. При этом стоит учесть, огромный процент не возвратов по кредитам. Именно по этой причине банки Хоум Кредит и Русский стандарт находятся в состоянии близком к банкротству.

"Более 90% выданных населению кредитов уходит на погашение прежней задолженности. (...) За пять месяцев было выдано 3,4 трлн руб. кредитов физлицам, при этом задолженность возросла всего на 342,5 млрд руб., т. е. 84% полученных средств пошло на погашение долга, а если без учета ипотеки — то 92%. " Ведомости.

Это мы берем серьезные банки в расчет, если брать разные БыстроДеньги и т.п. то у них доля не возврата по кредитам стремится к 60-80% в зависимости от региона, если не поленитесь, то спокойно найдете подтверждение моим словам в сети.

В кучу сюда добавим, что крупные предприятия РФ получали кредиты у зарубежных банков, которым сейчас запрещено кредитовать бизнес в РФ, а это значит, что предприятиям нужно будет отдавать эти средства без (как я уже говорил) возможности получить средства на вн. рынке, в бюджете то подушка безопасности заложена на соц. проекты, а никак не на поддержку штанов у предприятий и тает эта подушка прям на глазах.

Снижение рейтингов экономического развития РФ (от международных агентств) закроет на ближайшие пару лет рынок дешевых денег для предприятий даже с условием, что все санкции отменят достаточно скоро, восстановления рейтинга займет года 2-3.

Vl@diMir, мне тоже постоянно звонят по поводу кредитов, но стоит отметить, что все банки отмечают большую долю отказов и ввод ужесточений при выдаче кредитов, а что это значит - а значит это то, что мы получим меньше, за больший процент и данные кредит будет носить для банка рискованный характер с высокой вероятностью просрочки.

По поводу недвижимости, если оценивать объективно, то она даже с учетом текущих зп, на Соликамском рынке переоценена на 20-30% исключительно спекулятивно за счет труда риэлторов. В данный момент мне кажется люди в панике бегут просто покупать квартиры в надежде сберечь свои наличные деньги, веря по старинке, что стоимость недвижимости будет сохраняться, но в долгосрочной перспективе для этого нет никаких предпосылок. Инфляция будет расти, зп падать (по отношению к продуктовой корзине), недоступность займов, отсутствие перспектив быстрого исправления ситуации в экономике (огромные затраты на разные ЧМ по футболу, содержание сочи, серьезные военные проекты и т.д. огромный список ... ). Думаю риэлторы и владельцы квартир в прозапас подержат недвижимость на прежней стоимости еще в течении года, а в дальнейшем начнут скидывать то, что у них на руках т.к. просто будут не в состоянии на дополнительные траты связанные с содержанием жилья. Могу ошибаться и очень хочу ошибаться, но пока мне видится все именно так.

Ссылки для прочтения:
Ведомости. По кредитам и задолженности.
Отток капитала.
В чем хранить средства?
Кто скупает недвижимость?
Переписка о ситуации в банках РФ.

Решил немного поднять тему.

Есть у меня ощущение, что по факту недвижимость уже подешевела процентов на 15-20 в связи с падением курса рубля.
В ближайшее время вполне возможно увидим серьезную инфляцию, после которой цены на квартиры в 1-2 млн будут казаться смешными.

Это должно немного обрадовать тех, кто брал ипотеку на приобретение жилья (при условии, что их зп корректируется исходя из курса доллара, знаю что такой подход применяется в некоторых отраслях, типа нефтянки и ИТ).

А что думаете Вы?

а можно этот момент подробнее?

Мне кажется все идет к изоляции... При курсе доллара в районе 100р. уже не будет смысла вести торговлю в долларах...

ДА, поподробнее!

Ну все достаточно просто, представим себе что зарплата у нас не в рублях, а например в нескольких валютах, возьмем для честности от самых популярных, до валют стран с развивающейся экономикой. Теперь посчитаем, сколько стоила квартира (однушка где-нибудь в боровске) год назад и сейчас в этих валютах. Итак, берем 1.200.000 и вычисляем стоимость квартиры на 13 декабря 2013 года. (При этом учетем, что год назад стоимость квартир была чуть ниже чем сейчас, хотя сейчас намечается падение цены в связи с провалом, отсутствием возможности получения ипотек, насыщением рынка и т.д. и т.п.)

Итак, давайте посмотрим, сколько стоили денежки в 2013 и 2014 году. И соответственно посчитаем в какую сумму в других валютах раньше обходилась наша с вами однушка для тех, кто владел сбережениями в данных валютах.

Данные с сайта ЦБРФ

Казахский тенге - 21.23/31.29 (рост ~32%)
Доллар США - 32.75/56.89 (рост ~42%)
Болгарский Лев - 23.09/36.11 (рост ~36%)
Узбекский Сум - 14.88/23.60 (рост ~36%)
Фунт стерлингов - 53.61/89.42 (рост ~40%)
Киргизский Сом - 66.27/98.64 (рост ~32%)

Теперь посчитаем цену квартиры в данных валютах на 2013 и 2014 год.

Казахский тенге - 56523/38350
Доллар США - 36641/21093
Болгарский Лев - 51970/33231
Узбекский Сум - 80645/50847
Фунт стерлингов - 22383/13419
Киргизский Сом - 18107/12165

Вот такие цифры получаем. Собственно выходит, что относительно всего мира квартиры в нашем славном городе подешевели минимум на 20-30%. Другой вывод, что рубль подешевел не только по отношению к валютам сильных стран, но и по отношению к валютам стран с развивающейся экономикой. Что это значит для нас, увы ничего хорошего, но и сильно страшного тоже ничего.

Со временем, если данный курс рубля продержится месяца 3-4 (без существенного роста), мы увидим и соответствующую инфляцию, т.е. рост стоимости (в рублях) товаров на те самые 20-30%, кроме этого дабы избежать смутных времен, государство скорее всего должно будет (хотя кто знает это наше государство) проиндексировать зп работникам соц.сферы и пенсии пенсионерам и инвалидам. Это вызовет новый виток инфляции, думается мне в районе 5-7% (носить эта инфляция будет исключительно спекулятивный характер). Другое дело, что зп в частном секторе так быстро не вырастут, по одной простой причине - денег брать частникам будет неоткуда.

А что касается квартир, то тут ситуация мне видится сл. образом - если сейчас мы покупаем квартиру за 1млн.200 тысяч., то после того как цены на все придут к общемировому уровню (т.е. вырастут), стоить она будет на 20-30% больше (а именно в районе 1.600-1.700), за вычитом спекулятивной составляющей, т.к. в период выравнивания цен, спрос на недвижку будет либо слабым, либо не исключаю, что даже может очень серьезно падать. По крайней мере по ком. недвижимости могу смело утверждать, что спрос на нее будет падать очень сильно.

Кроме того, в нашем славном городе есть еще один фактор, это авария на руднике, последствия которой, мы с вами сможем оценить не раньше сл. года-двух. От этого фактора тоже очень сильно зависит цена, думаю в случае негативного развития сценария, очень многие захотят покинуть не только центральную часть города, но и Боровск с Клестовкой.

Вот такие мысли. Не претендую на достоверность моих умозаключений, но пока все видится мне именно в таком ключе.

Что думаю я...С житейской точки зрения вот думаю, что сейчас брать ипотеку, чтобы взять недвижку, которая неизвестно как себя поведет (может, цены упадут) в расчете, что з/п вырастет в соответствии с курсом доллара - ооочень большой риск, если у тебя других доходов, кроме з/п нет (и ты не работаешь коллектором, в микрокредитовании, в сфере ремонта бытовой техники и продажи дешевых продуктов). Банки ведь тоже не дураки, в договор включают много чего интересного, на что мы в сытые времена не обращали внимания...И те, у кого есть ипотека не должны сидеть радостно на попе ровно, а бежать и читать внимательно свой договор, что там написано про поднятие ставки и про расторжение договора...

еще вопрос к посетителям сайта (интересно) - у кого-то привязана з/п к курсу доллара/евро? Что-то подсказывает, что мало у кого...
Правда, кто-то верит, что бюджетникам и пенсионерам поднимут зарплаты и пенсии в соответствии с ростом курса доллара??? Ахаха Доллар вырос на 60% с начала года...Вы верите, что на 60% повысят пенсии и з/п???? Я НЕ ВЕРЮ. Ведь официальная инфляция будет за 2014 год не более 10%...

Я вот думаю, что кризис будет очень серьезный, все будет хуже, чем в 2008...Пока что богатые становятся богаче, бедные беднее...Умные богатые люди давно конвертировали сбережения в валюту. А те, у кого сбережений особых нет, могут не дергаться, а подумать про себя - про свое здоровье, образование, профподготовку, поискать резервы для экономии, не спускать последние деньги на широкое празднование Нового года...

Ради интереса глянула бюджет Пермского края (из которого получают з/п учителя и врачи) - 2015 год и 2014.... По доходам - рост на 1,85%, по расходам - рост на 0,1%....Откуда деньги для индексации зарплат?

Интересно почитать рассуждения Tatarovich, но в его модели есть слабые места
Вы уверены, что он продержится? Пока что мы видим снижение...Не ясно, на чем основано ваше предположение..

Выше я уже писала про индексацию государством...

А как же нефтянка и IT, где з/п, по вашему, привязана к курсу доллара? В некоторых отраслях рост будет. Коллекторы, микрокредитование, ломбарды, ремонты...Некоторым отраслям кризис на руку...А где-то, думаю, будет снижение даже рублевых зарплат, сокращения...

проблема в прогнозировании этого кризиса еще и в том, что 2008 года кризис был общемировым, поддавался прогнозированию при помощи экономических инструментов, а наш российский кризис-2014 сейчас политический, дальнейшее развитие событий зависит от конкретных шагов руководства страны...

oks@na,
Денег то так раз сейчас у правительства огромная тележка и еще прицепчик. Фишка в том, что нефть, газ и другие полезные ископаемые очень часто продаются с лагом в пару месяцев. Т.е. для примера, возьмем абстрактную ситуацию, 6 месяцев назад, абстрактный Китай, заключает с нами контракт на поставку сто-тыщ-мульонов баррелей нефти (на тот момент цена нефти допустим была 110 долларов). Но нефти этой, как таковой нет, ее еще даже не добыли. Но ... мы ее продаем и рассчитываются с нами по цене 1 баррель 110 долларов. А на добычу этой нефти уйдет условно говоря 6 месяцев. Через шесть месяцев заключается новый контракт еще на полгода и т.д. Т.е. мы продаем не то что у нас есть, а то что можем добыть. Следовательно бюджет пополняется (от налогов с продажи нефти, по старому курсу нефти). В итоге получается что сейчас рубль в 2 раза обесценился, а нефть то мы продали по старому курсу. В результате раньше мы получали 100 рублей, а сейчас 200. Итого получаем, что бюджет у нас сейчас со старых контрактов пополняется усиленными темпами. Но Рублями!

Не уверен и именно этого опасаюсь.


Нефтянка сейчас очень сильно страдает от санкций. Они конечно привязаны к курсу, но и к курсу нефти, а нефть дешевеет. В виду того, что будут оптимизировать затраты и расходы, скорее всего ребята работающие в этих отраслях, будут получать зп, но рост будет не значительный. Более того, знаю, что сейчас уже опытные специалисты в данной отрасли уезжают из России в Казахстан и Узбекистан. Именно из-за курса.

ИТ - на зарубежье работает настолько мало команд ... увы у нас очень слабые специалисты, а те, которые существуют и обладают достаточной квалификацией спокойно смогут подстроиться под зарубежный рынок. Скажу про себя (я занят в близкой к ИТ отрасли и уже сейчас перехожу обратно с Российских клиентов на зарубежных, если, а я очень на это надеюсь все устаканится вернусь обратно к своим любимым Российским клиентам).

По поводу отраслей в которых будет рост. Коллекторы и микрокредитование - это именно те отрасли которые схлопнутся первыми. Микрокредитование убыточно было уже даже пару лет тому назад, не все это признавали, но факт остается фактом. Сейчас выдавать кредит - это терять деньги (на мой взгляд). Даже кредит в 20 процентов в год уже становится выгоден. Согласен в том, что ломбарды и ремонт - будут процветать. Если все продолжится такими же темпами, то уже к весне сл. года мы увидим закрытие салонов красоты, соляриев, тур агентств, мелких торговых точек, разного рода компаний по установке окон и дверей, изготовлению мебели по инд. заказу и т.п. Все те отрасли, которые были востребованы в период, когда у людей были лишние средства.

Опять же скажу, это все мои личные умозаключения.

Все зависит от конкретных шагов руководства страны - согласен, но пока все шаги идиотские и как у пьяного.

Если смотреть структуру доходов краевого бюджета, то там не все так радужно...Налог на прибыль там занимает около 34%, и то этот налог платит не одна нефтянка...Остальные доходы бюджета, увы, не так уж зависят от прибыли нефтяных компаний - подоходный налог, налог на имущество... Так что ждать повышения з/п бюджетникам не приходится. И покажут ли эту кратковременную прибыль(так 2 месяца лаг или шесть - я что-то не поняла ) из-за курсовой разницы нефтяники, не "съест" ли ее снижение цен на нефть - ой какой большой вопрос...
Про микрокредитование - я поняла вашу точку зрения...Но я имею в виду совсем уж микрокредитование, под огромные проценты (50-80%). Они могут стать востребованы, если нужно занять небольшие суммы на короткий срок, а банки кредитов не дают...
А про коллекторов не поняла - почему они должны схлопнуться?

Поспорю про салоны красоты - стричься люди не перестанут. Женщины, наоборот, в кризис стремятся выглядеть лучше, т.к конкуренция на рынке труда будет только расти...

По поводу нефтянки и т.д. Большинство крупных корпораций находятся в Москве, а следовательно и выплаты по налогам идут в основной своей массе не в краевой бюджет. Уже после того как они поступают в центр их распределяют по регионам.

Ждать повышения зп - согласен глупо, но государству придется это делать, чтобы не вызывать массовые недовольства. Другое дело, насколько быстро все это будет происходить.

По поводу нефтянки, сейчас бюджет пополняется за счет старых контрактов, пройдет полгода-год и мы (Россия) будем получать выплаты исходя из тех цен, которые имеем на текущий момент - вот тогда мне видится все совсем кисло.


Сумма не возвратов будет просто колоссальна. Сейчас уже данные фирмы существуют на грани.
Те кто еще возвращают средства покрывают риски (за счет высочайших процентов).


Не перестанут, но из гламурных заведений все перейдут к более дешевым вариантам или к вызову специалиста на дом. А следовательно рынок схлопнется. Средний чек упадет раза в 3-4.